Har du funderat på att förhandla räntan på bolån, men är osäker på hur du gör? I denna artikeln går vi igenom de bästa argumenten och tipsen så du känner dig väl förberedd inför förhandlingen med banken. Häng med så du lyckas pruta ner bolåneräntan!
(Inlägget innehåller reklam genom annonslänkar)
Med tanke på hur stora bolån många svenskar har idag är det inte konstigt att många vill se över räntan. Det blir en så pass stor del av ens kostnader varje månad att någon tiondels procent kan göra stor skillnad. Det finns med andra ord tusentals kronor per år att spara för många bolånekunder.
Bankerna har historiskt sett haft bra marginaler och tjänat bra på att kunderna varit passiva när det gäller bolånen. På senare tid har dock konkurrensen ökat rejält när aktörer som Nordnet, Avanza och kanske framförallt Stabelo och bostadskreditinstitutet Hypoteket lanserat imponerande låga bolåneräntor. Detta har i sin tur lett till att man som kund hos storbankerna har en helt annan möjlighet att förhandla räntan på sitt bolån än man hade när SEB, Swedbank, Nordea och Handelsbanken under lång till upprätthöll oligopolet(med oligopol menas att ett färre antal aktörer äger hela marknaden).
Vad är en listränta för bolån?
Bankernas listränta kan sägas vara det officiella priset, utgångspriset eller det ordinarie priset på själva bolånet. Krasst uttryckt kan man säga att det är ungefär där du lär hamna om du inte utmanar din bank och konkurrensutsätter dem. Listorna över dessa räntor har publicerats under mycket lång tid och därför tenderar många bolånekunder fortfarande att utgå från denna listan när de ska utvärdera räntan de betalar varje månad. Som vi går igenom nedan är dessa räntor dock rätt missvisande när det gäller vad en typisk kund faktiskt betalar varje månad i räntekostnad.
Vad är en snittränta på bolån?
Snittränta är den genomsnittliga bolåneränta som bankerna eller instituten faktiskt erbjudit sina kunder under en viss månad. Man kan jämföra det med en e-handel som ofta har reor och där därför det ordinarie priset på en vara kan vara missvisande när det gäller hur mycket en konsument vanligtvis betalar för varan.
Sedan 2015 har bankerna tvingats redovisa vilken ränta deras kunder betalar i genomsnitt för olika bindningstider. Syftet med regeln är helt enkelt att öka konsumenternas insyn i hur bankerna sätter bolåneräntorna och därmed kunna öka konkurrensen på bankmarknaden. Det vill säga det är i linje med många andra regler som tillkommit på senare tid som till exempel PSD2 som gör det lättare för dig att vara kund hos flera olika banker parallellt och ha överblicken smidigt samlad i en och samma mobilapp.
Snitträntorna måste publiceras av bankerna senast fem arbetsdagar efter slutet av varje månad och det kostar dig som konsument ingenting att ta del av dem. Så det är med andra ord klokt att ha dessa i åtanke inför föhandlingen om bolåneräntan.
Vad är en ränterabatt på bolån?
Ränterabatten på ditt bolån är helt enkelt den rabatt du får i förhållande till listräntan. Säg till exempel att du har 1,5 % i bolåneränta och listräntan är 2 %. Då har du alltså en ränterabatt på 0,5%. Ofta är denna tidsbegränsad till exempel till ett år, så det är bra att ha koll på hur länge den gäller och att inte missa att omförhandla den innan den går ut. Ett alternativ är att försöka förhandla om att den inte ska vara tidsbegränsad eller att den gäller under en lägre tid.
Tips och argument när du ska förhandla om bolånet
Så vilka argument och tips kan man då använda när man vill pruta på sitt bolån? Nedan har vi listat de vi tycker är bäst!
- Förhandla om bolåneräntan ofta! Dels kan dina ekonomiska förutsättningar förbättras och dels ökar som sagt konkurrensen snabbt på bolånemarknaden. Båda dessa faktorer kan öka dina chanser rejält för att pruta ner räntan på bolånet.
- Om du bor i hus eller bostadsrätt, ta en ny värdering från en fastighetsmäklare! Dessa kan du få gratis och om värdet på bostaden har ökat kan det hända att du kan få en lägre ränta då ditt bolåns andel av bostaden minskar – dvs belåningsgraden minskar. Exempel:
Räkneexempel – Ny värdering som ger lägre belåningsgrad
| Bostadens värde | Bolån | Belåningsgrad | |
| Innan ny värdering | 2 000 000 kr | 1 000 000 kr | 50 % ( dvs 1 000 000 / 2 000 000) |
| Efter ny värdering | 2 500 000 kr | 1 000 000 kr | 40 % (dvs 1 000 000 / 2 500 000) |
Exempel på där detta hjälper är om du har en belåningsgrad på max 60%, vilket kvalificerar dig för att kunna få lån från Stabelo, som i skrivande stund erbjuder låga 1,04 % ränta med 1 års belåningstid.
När det gäller belåningsgrad är det bra att veta att den behöver vara max 85% dvs resten måste vara kapitalinsats – pengar du sätter in i bostaden. Ju högre belåningsgrad du har desto mer brukar du behöva amortera varje månad.
- Låt flera olika banker och bostadskreditinstitutet presentera vilka villkor du kan få hos dem! Låt också dessa veta att du aktivt jämför dem och att du är beredd att byta från din befintliga aktör om villkoren inte är rätt.
- Kontrollera bankernas snitträntor – Utgå gärna från dessa när du ska inleda din förhandling och använd dem som riktmärke när det gäller var du kan hamna.
- Fråga banken vad som skulle kunna ge dig en lägre bolåneränta – Kanske kan du tänka dig att flytta över till exempel ett pensionssparande eller sparande till barnen till banken? Allt engagemang i banken brukar hjälpa i dessa lägena då banken kan tjäna in pengar från dig på andra produkter även om de låter sig prutas ned på boräntan. Dessutom är det troligare att du blir en långsiktig kund om du har ett större engagemang i banken dvs du blir mer värd för banken när de gör sina kalkyler över de totala intäkterna de kan få från dig under tiden du är kund.
- Se till att din kreditrisk är låg – Exempel på faktorer som påverkar din kreditrisk:
- Hur mycket du tänker amortera, dvs betala av, på ditt bolån varje månad
- Var bostaden du vill köpa ligger
- Hur hög inkomst du har och hur stabil den är.
- Hur din partners ekonomi ser ut om denne är med i ansökan.
- Om du har mängder av lån – framförallt om du har dåliga krediter som till exempel privatlån, smslån, avbetalningar på produkter etc. Det kan ses som ett tecken på en oansvarig privatekonomi.
- Om du har betalningsanmärkningar då även detta tyder på dålig kontroll på ekonomin
- Hur bra koll du har överlag på din privatekonomiska situation
Räkneexempel – Så mycket innebär 0,5% lägre bolåneränta under ett år på olika lånebelopp:
| Bolånestorlek | Besparing per år |
| 3 000 000 kr | 15 000 kr |
| 5 000 000 kr | 25 000 kr |
| 7 000 000 kr | 35 000 kr |
Kan jag ta med provisionen när jag ansöker om bolån?
Det är alltid klart enklare att söka lånelöfte för bolån när hela lönen är fast då detta är tryggast för banken att räkna på. En del banker räknar dock även in rörliga delar som till exempel en månadsvis provision. Då brukar de vanligtvis räkna på ett snitt på till exempel sex månader för att se ungefär hur en vanlig månad ser ut. Detta kan dock alltså variera mellan bankerna och instituten, så har du en rörlig komponent i din lön är det klokt att kolla med extra många aktörer för att se hur de värderar din lön. En del av dem räknar in det alls, men en del kan ge det ett relativt högt värde.
Bör jag ha fast eller rörlig ränta på bolånet?
Historiskt sett har det alltid över tid lönat sig att ha rörlig bolåneränta. Problemet med det är dock att det stundtals kan bli dyrt då räntorna under perioder är högre. Då behöver du alltså ha en ekonomi som kan hantera det tills räntan går ner igen.
En del uppskattar också förutsägbarhet i sina utgifter dvs de vill veta hur mycket de ska betala varje månad och det möjliggörs ju med en fast ränta. Då vet du exakt vad du kommer ha för räntekostnad varje månad under bindningstiden.
En vanlig variant är att dela upp lånet i fler delar. Exempelvis kan du lägga en tredjedel i rörligt, en tredjedel bundet på ett år och en tredjedel bundet på fem år. Då får du lite av vinsten med rörlig ränta, men har samtidigt en viss möjlighet att förutsäga ungefär hur hög din räntekostnad blir varje månad.
Just nu är räntorna väldigt låga och har varit det under en längre tid, men kom ihåg att detta kan ändras relativt fort. Det var till exempel inte så länge sedan räntorna var 5-10 gånger högre än de är idag.
Obs! Tänk på att det kan bli dyrt att lösa bolån med längre bindningstider om ni skulle bestämma er för att flytta.
Slutligen, om du vill räkna på ditt bolån och se hur mycket du behöver amortera rekommenderar vi konsumenternas bolånekalkyl. Där kan du även räkna på vad det skulle kosta att lösa bolånet i förtid.
Summering
Ja, det är tydligt att det finns mycket pengar att spara genom att ta en förhandling med din bank och försöka pruta på bolåneräntan. Ett tydligt bevis på detta är snitträntorna som alltså visar att många kunder betalar långt under de officiella listräntorna. Så se till att ta hjälp av tipsen och börja spara pengar redan idag!
Inte redo än att investera i en egen bostad? Ta en titt på vår artikel om billiga fastighetsfonder där du även med en liten insats kan ta del av värdeökningen på fastighetsmarknaden!